住宅ローンなどの返済にかかる利子と税金

住宅ローンがあるとする。
仮に３５年ローンで月々１０万円の支払いがあったとします。
当然、その１０万円のうち初期は多くが銀行への支払利子だったりするわけです。

銀行に対して繰り上げ返済、つまり前もって一部多く返済を済ましてしまう、をすると、
１．期間は３５年は同じで、毎月の支払額を減らす
２．毎月の支払額は同じで、期間は縮める
のいずれかを選ぶことが通常可能です。

ここでは２を選ぶとします。
支払期間が縮むと、毎月の支払における銀行への利子の割合は小さくなります。
仮に繰り上げ返済前の支払い１０万円のうち６万円が利子だったとして、
繰り上げ返済後に支払利子１０万円のうち５万円が利子となる、というイメージです。
そして、支払期間が３０年に縮むというイメージです。
支払期間が短くなるので、トータルで負担する額は当然ながら少なくなります。
特に、支払期間の前半に繰り上げ返済した場合の効果は非常に大きいです。

明らかに借り手である私たちにとっていいことです。

ここで、よく次のようなことをいう人がいます。（芸能人とか）

たしかに、繰り上げ返済をすると、支払総額は減るけど、
節税効果も小さくなるから、繰り上げ返済のし過ぎには注意が必要

まあ、節税効果はマンション投資でないとあまり関係ありません。
事実から言えば、繰り上げ返済をすると
＊支払総額を減らすことができる
＊支払期間を減らし、月々の支払利子が減ると、節税効果も小さくなる
ここまでは正しいです。

でも、繰り上げ返済のし過ぎには注意
というのは完全に間違っていると私は思います。

たとえば、
支払総額が減ったことによる得した額 ＜　節税効果の減少額
こんなことが起きれば、繰り上げ返済をし過ぎることは注意が必要です。
でも、こんなことは絶対に起きないです。

上の過程で月々の支払利子が６万円から５万円に下がったとします。（１万円余分に元本に回せる）
節税効果というのは、この利子という損失に対して税率をかけたものにほかなりません。
２０％の税率であれば、１万２千円から１万円に下がったにすぎません。（２千円余分に税金を払う）

たしかに、毎年繰越返済前より毎月２千円余分に税金を支払うかもしれません。
たしかに、その年の銀行への返済金額は１０万円＊１２＝１２０万円と変わらないかもしれません。
たしかに、その年だけで見た支払額は増えたかもしれません。

でも、トータルの支払額　（住宅＋利子総額＋税金総額）は絶対に下がります。

上の言葉にダマされるのは、根底に国に税金余分に払うのはなんかなあ・・・という考えがあるからです。
しかし、考えてみましょう。
税金を支払った場合、自分に得が直接回ってくるかどうかはわかりませんが、
巡り巡って社会がよくなる（はず）ので、自分にも恩恵が来ます（あるいは来ると期待する）。
利子を支払った場合、自分に得が回ってくる可能性はほぼないです。単純に銀行が得するだけですね。

銀行に支払うか、国に支払うか、
どちらが自分に得か考えてみましょう。

あたかも、銀行が嫌いであるかのような印象を与えているかもしれませんが、
そうではありません。
銀行だって、さっと返済してくれれば、その返済してくれたお金をまた別の人に貸すことができるのですから、優秀な銀行であれば、繰越返済について歓迎のはずです。
そもそも支払いが滞るよりよっぽどいい顧客です。

断言しましょう。
繰越返済する余裕があるのであれば、したほうが絶対に得です。

ただし、繰越返済をする場合、通常手数料を取られます。
ので、細々と繰越返済するよりは、まとまったお金ができたときに一気に繰越返済することが好ましいです。